FAQ

土地や建物等の物件を購入するという取引自体は、日本もアメリカも変わりありません。日本で自宅を購入するのと変わらないプロセスで投資物件を購入することができます。英語が使える方でビジネス経験があれば、難しいことではりません。もちろん、個人的な経験についてもご紹介させていただきます。

事前にメンフィスを訪れることはお勧めします。街の雰囲気が分かれば納得して不動産を購入できます。紹介する会社を訪れて説明を受けることも可能です。一方で実際に物件を購入する際は、物件を見ることを前提に購入のプロセスは作られていません。何も見ないで不動産を安心して購入できるのは、不動産を販売する会社の信頼性や保証があるからです。詳しくはご相談いただいた際に説明を聞いていただくと納得していただけるものと思います。

アメリカの不動産取引は透明性が確保されています。不動産の所有権が移転して登記されると契約の当事者や売買価格がカウンティ（郡）のデータベースに登録されて公表されます。取引価格等の情報は一般に出回っており、法外な価格で販売すること自体に無理があります。また、日本の個人間売買で採用されているエスクロー制度がアメリカの不動産取引では必ず利用されます。契約が完了するまで、第三者であるエスクロー会社や法律事務所が購入代金を保管し、安全性を高めています。

物件オーナーとして行うのは、基本的に判断だけと考えていただいて問題ありません。物件で不具合や機器の故障が起きた場合、対応するのは現地の管理会社です。オーナーとしては、管理会社の対応策の提案を検討し、承認すれば実際の作業が行われます。問題が起きなければ、何もすることがありません。月々の収支報告書を受け取るだけです。それだけに、現地の管理体制が重要ですが、私自身が関係を持っている会社は自信を持ってお勧めします。

私は、ハワイの物件所有に関して初年度から自力で日本の確定申告を行った経験があります。また、アメリカのタックスリターンについても最初の2-3年以降は自分で行ってきました。税務上のアドバイスはできませんが、どのようなプロセスで申告を行っているかの経験をお話しすることは可能です。米国の不動産会社を所有している日本人向けの会計事務所も知っています。うまく対応する方法もあるので心配は無用と思います。

米ドルを使った投資ですから為替の影響は当然あります。しかし、不動産収入はテナントがいる限り毎月入り、所有は長期に渡ります。長期であれば、インフレの影響を受けることになり物件価格は上がる可能性が高いです。もしも下がったとしても、賃料の収入がそれをカバーしてくれる可能性が高いと考えられます。このようにいくつかの要素があり、更には、ドル収入をそのままドルで使うという利点もあるため、為替の問題を心配するのは意味があまりないように思います。

借り手が出てこないリスクはゼロではありません。だからこそ、不動産を所有する場所を選び、管理してくれる会社を選ぶことが重要です。この選択さえ間違えなければ、借り手が付かないリスクは限りなくゼロに近づけられると私自身の限られた体験ではありますが申し上げることができます。

物件所有すると、ホームオーナーズインシュアランスという保険に加入することになります。風による物件の損害は、保険の範囲でカバーされます。一方、洪水の被害は保険の範囲外です。トルネードはアメリカのすべての州で起きるのでリスクはゼロではありませんが、自分が日本で住んでいる自宅でも同じようにリスクがあります。私自身の考え方としては、不動産投資をするなら地理的に離れた場所で行うことがリスク分散になると考えています。横浜に住んでいて、東京のワンルームマンションを投資で買うと、地震でどちらも失う可能性があります。アメリカで不動産投資を行うことにリスクはあっても、それがリスク分散という利点をもたらしてくれるのです。